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閑置土地處置，不管是從政府還是從土地使用權人的角度，一直都是一個難題。但是，從法律風險的角度來看，土地使用權人的法律風險遠遠高于政府，其最極端的風險之一，就是土地被政府無償收回。尤其是在國土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》自2012年7月1日施行后，土地使用權人盤活閑置土地的法律模式，更加多樣化和清晰化。
模式一：主動介入閑置土地調查與認定，避開被認定為閑置土地
是否為閑置土地，需要由市、縣國土資源主管部門依照法律程序、法定條件予以調查、認定，土地使用權人須未雨綢繆，主動介入、提前介入，依法、依規，充分說明事實，避開被認定為閑置土地。
（一）充分提供“動工開發”的資料并予以詳細說明
《閑置土地處置辦法》第2條規定的閑置土地的認定標準之一是“指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”。其核心要件有三：一是規定的動工開發日期；二是動工開發；三是滿一年未動工開發。
1.規定的動工開發日期
如果國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書中的約定或規定是清晰的，也就不存在爭議，但是，如果未規定、約定，或者規定、約定不清晰時，該如何處理呢《閑置土地處置辦法》第22條第2款規定：“因特殊情況，未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。”
2.動工開發
在新的《閑置土地處置辦法》發布前，由于舊《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）沒有“動工”狀態的具體標準，管理者經常遇到用地者以“圍墻”為動工標志的現象，不利于閑置土地的認定和處置。但2012年7月后，動工開發有了具體的界定標準：“依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。”
3.滿一年未動工開發
提請土地使用權人注意的是，不是滿一年未開挖土石方或開工等，而是滿一年基坑未開挖完畢、基礎樁未打入完畢、地基施工未完成三分之一等，土地使用權須主動提供如上工作已完成的資料、說明等。
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（二）充分提供“投資額”和“開發面積”的資料并予以詳細說明
《閑置土地處置辦法》第2條規定的閑置土地的認定標準之二是：“已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。”對此，土地使用權人須注意兩個核心要件：一是投資額；二是開發面積。
1.投資額
對于投資額，土地使用權人須慎重兩件事：第一，在項目立項審批備案時，因地方政府在追求經濟發展的動力下，要求土地使用權人超額申報投資額，土地使用權人須慎重；第二，國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費不能計入投資額內。
2.開發面積
應動工開發建設用地總面積，須在規劃設計階段，土地使用權人做好統籌考慮，避開后期法律風險。
(三)避開超期提供資料和說明
土地使用權人應當在接到市、縣國土資源主管部門送達的閑置土地調查通知書之日起三十日內，及時按照要求提供土地開發利用情況、閑置理由以及相關說明等材料。
模式二：主動與國土資源主管部門協商，爭取最有利方式盤活土地
一旦被依法認定為閑置土地后，土地使用權人須認真分析導致閑置的理由，并在滿足特定條件下，積極主動與國土資源主管部門協商，爭取對土地使用權人最有利的盤活方式。
(一)只有在特定條件下土地使用權人才能協商
1.造成土地閑置的理由是政府及其有關部門的行為
如未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人；土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不
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2018海南閑置土地
參考材料：
結束語
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